中国城市建设迎来了新阶段，以往大拆大建的模式将成为历史。

近期国常会上通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，意见指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

(资料图片)

一、城中村改造不是棚改2.0

很多人把城中村改造和以前的棚改货币化相提并论，认为这又将带来巨量的资金流入，让房地产市场反弹。虽然这确实是去年以来一系列复苏房地产行业的政策之一，但却和棚改完全不同。

棚改货币化开始于2015年，当时房地产市场不景气，国家为了在三四线城市去库存，积极推进棚改货币化安置。这直接激活了全国商品房销售，解决了房地产库存高企和经济增速放缓的问题。

但棚改货币化安置也直接推高了全国房价。到了2018年，国常会提出商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

城中村改造的本质是城市更新，并不涉及大规模的货币化安置。2021年，住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》提出，避免过度房地产化的开发建设方式，严控大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。

本轮城中村改造和2015年开始的棚改最大的区别还在于资金投入上，2016~2019年四年间,全国棚改总计完成投资约6.26万亿元，而对于本轮城中村改造，乐观预期未来三年每年也只是万亿规模。

二、城中村改造的难点

城中村是指位于城市建成区或者规划控制区范围内，失去或基本失去耕地，但仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄以及社区。

城中村的形成是城市建成区和规划区随着城市的不断发展，农村村庄被“包围”进来，形成的城村共存的一种城市化发展现象。

城中村虽然已经属于市区的一部分，但一般缺乏管理和规划，各项配套不健全、基础设施落后，一般也和脏乱差联系在一起。由于城中村交通方便，地理位置好，村民们大都将住房低价出租出去，城中村聚集了大量的外来务工人员。

以深圳为例，深圳2022年常住人口1766.18多万人，目前有近1343.88万人在城中村住。超过76%以上的深圳人都住在城中村。

城中村改造的难点主要有以下几个方面：

土地性质复杂：城中村的土地性质通常比较复杂，既有集体土地，也有国有土地，还有一些历史遗留用地，这给改造带来了很大的困难。

人口密度高：城中村的人口密度通常很高，有些甚至达到了每平方公里数万人的水平，这给改造带来了很大的压力。

3. 社会问题复杂：城中村中往往存在着许多社会问题，如治安、消防、卫生等方面的问题，这些问题的解决需要花费大量的时间和精力。

4. 利益分配难题：城中村改造涉及到多方利益的分配，如村民、政府、开发商等，如何平衡各方利益是改造过程中的一个难题。

由于城中村产权问题复杂、周边房价较高，更新成本也较大。之前棚改多为国有土地，适用《国有土地上房屋征收条例》，货币化安置后部分资金再度流入楼市；城中村则多为集体土地，拆迁仍依据《土地管理法》，各地在土地征收、集体土地转国有、安置方式等方面也有较大差异。

三、城中村如何改造

大城市城中村改造的初衷是提高供应效率，满足新市民和城市高质量发展的需求。通过提供小户型、高品质、有温度的保障性租赁住房，缓解新市民、青年人等群体的住房困难问题。城中村改造也能修复内需和消费潜力，有助于构建先租后买的新模式，逐步让新市民升级住房消费。

城中村改造不会大拆大建。城中村一般都在市中心，周边房价很高，拆迁成本太高，不少城中村住房也都盖了很多层，开发商想拆除重建也心有余而力不足。除非成为危房或者实在难以达到要求的标准，一般的房屋都只会重新加固和装修。

城中村改造后很可能会采用深圳式的政府统租。统租指的是政府（通过国有企业）统一收储城中村房源，先进行装修改造和周边配套升级，然后再出租。深圳“统租”的第一阶段涉及104个城中村。

2017年，国家出台了“租购并举”的住房政策，那时深圳市政府就有了收储百万套城中村房屋进行统一整改租赁的计划。深圳超过四分之三的家庭租房居住，家庭租房比例位居各大城市第一，而城中村正是中低收入的群体租住最集中的地方。

城中村改造后将会为长租公寓提供大量房源，长租公寓将迎来新风口。

还是以深圳为例，正在改造的平山村最快两个月后就可以来租房，后面整个村的公寓都由万科旗下的泊寓管理。据深圳特区报文章发布，平山村改造将提供4类保障性租赁住房，其中青年公寓占比60%，家庭公寓占比20%，学生公寓占比10%，蓝领公寓占比10%。

四、主要城市的城中村改造规划

深圳2023年城中村改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），占全市城中村租赁住房总量的1%。

今年广州计划推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），重点推进17个城市更新项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

上海2023年将新启动“城中村”改造项目10个，改造老旧村民房屋不少于130万平方米，受益村民不少于4000户。目前上海还有城中村点位近700个，涉及11万户左右，上海计划在2032年底全面完成城中村改造项目。

合肥市将确保全市现有104个城中村改造三年内基本完成，共约涉及2.8万户、9万人。合肥明确提出，城中村改造要大胆探索创新，推动“货币化安置、异地安置、入股安置”等多元化安置方式。

五、城中村改造有什么影响

城中村改造后，房屋质量、装修、各种配套肯定会健全起来，这也势必会导致房租的上涨。城中村作为大城市市区房租洼地的特点，将会消失。

比如深圳一位城中村房东表示政府统租后给的租金和补贴叠加很高，比自己租出去的租金要高2倍以上。

城中村改造后会提供更多高品质的出租房。但也会对一些低收入者带来挤出效应。部分收入较低的外来务工人员，很可能在城中村房租上涨后，会考虑离开，到其他地方就业或者不得不返乡。

城中村改造后带来的房租上涨，也会倒逼所在城市制造业、服务业企业提高员工薪资，进而带来物价上涨。

城中村改造的推进，也意味着以后城市开发重点将从新城新区建设转变为城市更新。随着人口增长放缓，大城市人口增长也难以为继，甚至出现人口减少、外流，城市大规模扩张也将告一段落。

-----------------------------

上林院：杨飞，经济学博士，高校教师，深度观察产业经济与财经事件。